Правовой центр Олега Некрасова
лучшие традиции российского права






Главная arrow Услуги: гражданам arrow вкладчикам, дольщикам arrow Помощь инициативным группам дольщиков в недостроях
Помощь инициативным группам дольщиков в недостроях Версия для печати Отправить на e-mail
Рейтинг:  / 10
Плохо Отлично 
Статья написана 13.01.2017, актуализирована 25.04.2017, статью прочли 15001 раз.

Застройщик остановил работы или сорвал сроки при строительстве многоквартирного дома?

Застройщику грозит банкротство?

Вы создаете инициативную группу или вашей инициативной группе нужна поддержка?

Правовой центр Олега Некрасова обладает колоссальным опытом работы с инициативными группами участников строительства, пострадавших от недобросовестных застройщиков - за десять лет мы защищали права участников строительства более 40 недостроев, консультировали инициативные группы свыше 80 недостроев, и прекрасно знаем, где инициативные группы выводили объект со дна, а где объекты простаивали десятки лет или вообще продались с молотка из-за горлопанства или неорганизованности.

Ниже предлагаем Вашему вниманию обновляющуюся статью о том, как дольщикам защищаться с помощью инициативных групп.

На сегодняшний день статья составляет пока "скелет" - описание основных тезисов, и в ближайшее время мы ее будем наращивать.

Ждем от Вас предложений, и направлений, в которые нужно углубиться. Звоните и пишите нам.

Если же у Вашей инициативной группы есть вопросы или вам нужен совет - приезжайте к нам в гости!

Мы предоставляем помещения для собраний инициативных групп и консультируем бесплатно. А если мы защищаем права дольщиков на объекте, то, как правило, полностью сопровождаем деятельность инициативных групп

С уважением, Некрасов Олег Сергеевич, 25.04.2017. Тел. +74955046534.

Пока - речь о том, как создается группа, основные функции в целом и на разных этапах жизни недостроя, а также обобщение о методах наращивания властями экономики на объектах из нашего опыта.

Для чего нужны инициативные группы

Между двумя случаями - когда приходишь покупать квартиру и когда приходишь спрашивать с застройщика за срыв сроков и остановку строительства, всегда видишь чудовищные перемены.

Известная поговорка "один в поле не воин" как никогда точно отражает состояние дольщика перед огромным, когда-то могучим, но еще не растерявшим своей важности и неподступности, шатающимся застройщиком, остановившим стройку.

Если Вы не сильный мира сего, Вам не дадут отчетность, не расскажут об истинных причинах остановки строительства, не объяснят, какие конкретные шаги для выхода из кризиса предпринимаются, каков пошаговый план и сроки реализации мероприятий. С Вами скорее всего, просто не будут разговаривать и не пустят на порог.

Такая же ситуация - во взаимоотношениях с властями.

Если дольщики разбрелись, и, как часто бывает, каждый стал искать свой способ решения проблем, то наш опыт подсказывает - судьба дольщиков будет исключительно на совести проштрафившегося застройщика. Если возникнет желание, то как несвязанные прутья от метлы, крупный застройщик переломает каждого дольщика, который пытается "решить" с ним вопрос в индивидуальном порядке. В таких случаях только два - три человека из ста получают вложенные деньги. Остальные могут остаться ни с чем.

Как быть?

Ответ один. Объединяться.

Именно тогда, когда приходит инициативная группа, действующая от имени всех дольщиков, решить проблему будет проще, а резонанс будет сильнее.

Целью создания инициативной группы является способствование завершению строительства жилого дома и передачи квартир участникам строительства.

Инициативная группа, работая на общественных началах, имеет полное право участвовать в переговорах, встречах, официально запрашивать власти и всех заинтересованных лиц, и они обязаны будут считаться с объединением, отвечать, приглашать на встречи.

Именно так формируется и активно продвигается единая позиция дольщиков, в подавляющем большинстве случаев приводящая к восстановлению их прав и получению жилья.

Создание и оформление инициативной группы

Для того, чтобы оформить создание инициативной группы необходимо обратиться к Федеральному закону от 19.05.1995 N 82-ФЗ «Об общественных объединениях».

Очевидно, речь идет о том, что создается общественное объединение граждан. Но какую организационно-правовую форму (статья 7 закона) придать общественному объединению - тут позиции разнятся.

Многие инициативные группы вообще не утруждают себя выбором формы. Просто пишут "общественное объединение - инициативная группа такая-то". Это, конечно, не принципиально, если организация не регистрируется, но если делать все по-закону, то стоит задуматься.

Первый путь - это общественная организация.

Самым главным минусом такой формы является членство и речь может идти о защите прав и интересов членов организации. Созывается общее собрание членов организации, которое и формирует постоянно действующий исполнительный орган. То есть в нашем случае, инициативная группа - это постоянно действующий орган общественной организации "Объединение участников строительства такого-то дома", а все участники строительства - это члены этой организации.

Принимать всех участников строительства в члены можно, и даже иногда нужно, но это трудно.

Еще есть обходной маневр - создать саму инициативную группу как узкопрофильную общественную организацию на базе пяти-семи членов. Она будет подотчетна этим пяти членам, которые и будут ее общим собранием и будут представлять свои интересы. Понятно, что такой подход не отвечает целям и задачам организации, но в качестве юридического "костыля" - часто применяется.

Второй путь - это орган общественной самодеятельности, не основанный на членстве. Понятие более близкое по смыслу к инициативной группе, но у многих ассоциируется с самодеятельностью художественной и народным творчеством, хотя это не так.

Минусы этой формы - название и то, что она никому не подчиняется, поскольку членства и, соответственно, общего собрания членов, нет. Поэтому прописать в уставе, что организация подчиняется общему собранию дольщиков можно, но вопрос спорный.

Мы рекомендуем следующее.

Если есть силы и необходимость объединить всех участников строительства (в том числе для сплочения и более ответственного подхода дольщиков к общему делу), выбирайте форму общественной организации.

Если нет - выбирайте форму органа общественной самодеятельности.

Указанные выше общественные объединения по законодательству России не требуют обязательной государственной регистрации. Необходимо лишь принять Устав.

Если же есть желание участвовать в хозяйственных операциях, открыть расчетный счет, то необходимо пройти процедуру регистрации и получить права юридического лица.

Инструменты отстаивания интересов граждан при принятии решений, затрагивающих участников строительства:

  • обращения (заявления, жалобы, петиции, резолюции), индивидуальные, массовые и коллективные,
  • переговоры (в т.ч. телефонные), встречи, рабочие группы с участием властей и иных заинтересованных лиц, непосредственное доведение позиции дольщиков до адресатов,
  • массовые и протестные акции, привлечение средств массовой информации для освещения проблемы (для оказания влияния на органы власти),
  • собрания участников строительства для информирования о ситуации, отчета инициативной группы, заслушивания приглашенных органов власти, застройщика, подрядчиков, третьих лиц и принятия коллективных решений

Функции инициативной группы:

  • формирование системы оповещения и информирования всех участников строительства (непосредственного (по телефону и почтовым адресам), закрытого по кругу лиц (закрытой группы в мессенджере или в соцсети) и общедоступного (посредством веб-сайта, форума, открытой группы в соцсети))
  • постоянные наблюдение, получение сведений и контроль строительства, отслеживание рисков, анализ финансовой, юридической, организационной среды достройки объекта,
  • формирование и обнародование единой позиции участников строительства,
  • представление интересов участников строительства в органах власти, в СМИ, в отношениях с застройщиком и третьими лицами,
  • созыв и проведение общего собрания дольщиков,
  • принятие решений и организация массовых и коллективных обращений участников строительства, массовых и протестных акций,
  • обеспечение добровольного исполнения участниками строительства принятых инициативной группой и общим собранием решений через систему оповещения,
  • сбор денежных средств на добровольной основе для проведения необходимых мероприятий по защите прав участников строительства,
  • информирование участников строительства о текущей ситуации, отчет перед участниками строительства о результатах деятельности,

Когда строительство задержалось

организационные функции инициативной группы:

  • переговоры с застройщиком, подрядчиками, крупными инвесторами объекта, выявление причин нарушения сроков, плана действий застройщика по достройке
  • получение у властей сведений о своевременности, комплектности сдачи всей отчетной документации (ИФНС - налоговая документация, региональный минстрой - отчетная документация в рамках ФЗ-214)
  • проведение всестороннего анализа застройщика (проверка платежеспособности, достаточности средств, наличия критических долгов, судебных процессов, финанализ по имеющимся материалам и отчетности)
  • формирование предложений по участию инициативной группы и дольщиков объекта в ускорении строительства
  • информирование властей о возникновении проблемы неисполнения сроков на строительном объекте, переговоры с властями с учетом сформированных предложений, утверждение дорожной карты достройки объекта
  • взаимодействие с застройщиком по купированию и ликвидации проблем, связанных со строительством (совместное участие в процедурах снижения административных барьеров, если это - причина просрочки, совместное участие в судебных процессах, поиск соинвесторов)
  • инспекция стройки по разрешению застройщика (с допуском на строительный объект) для отслеживания динамики строительных работ
  • принятие группового решения о целесообразности взыскания неустойки с застройщика (массовое взыскание неустоек может остановить движение средств по расчетным счетам застройщика и привести к остановке строительства; в случае нецелесообразности взыскания без действий инициативной группы единичные случаи взыскания чаще всего станут массовыми и остановят стройку)

юридические функции, которые выполняет Правовой центр на этом этапе :

  • проведение юридического анализа состояния застройщика и формирование списка рисков, факторов и владельцев рисков (включая, но не ограничиваясь следующим: динамика состава контролирующих лиц (по данным ЕГРЮЛ и ЕФРСФДЮЛ), динамика владения активами и недвижимостью, своевременность сдачи отчетности и скачкообразные изменения коэффициентов (по данным Росстата, ЕГРП, ИФНС, Минстроя, проектным декларациям), судебные дела застройщика, их перспектива и значимость, исполнительные производства, земельно-правовая документация и т.п.)
  • формирование перечня мероприятий инициативной группы и консультирование по повестке мероприятий, участие в мероприятиях инициативной группы
  • обращения в СРО от имени потребителей в порядке статей 55.14,55.15 ГрК, требования проведения проверок (прокуратура, строительный надзор, уполномоченные органы по строительству)
  • обращения в органы власти по вопросу содействия соблюдению сроков строительства
  • взыскание неустойки за просрочку сдачи квартир

причины задержки строительства (кратковременные, долговременные; легкопреодолимые, труднопреодолимые):

  • недостаток средств на строительство
  • отсутствие, истечение срока действия разрешительной документации, административные барьеры
  • неисполнение договорной дисциплины контрагентами (поставщиками, подрядчиками) застройщика
  • внутрикорпоративные конфликты

Когда строительство остановилось

организационные функции инициативной группы:

Следует отметить, что формирование инициативных групп происходит не всегда происходит на этом этапе. Поэтому, если инициативная группа сформирована после остановки стройки, нужно добавить мероприятия предыдущего этапа

  • инициирование смены подрядчиков на стройке
  • если достройка дома прежним застройщиком маловероятна, то:
    • усиленная работа с органами власти и со всеми заинтересованными лицами по скорейшей смене застройщика, в том числе действия, направленные на принятие властями решения по смене застройщика, проработка механизма смены и содействие в его реализации
    • действия, по недопущению вывода активов, в т.ч. запрет привлечения новых участников строительства со стороны уполномоченного органа в судебном порядке, наложение арестов на активы
    • в случае противодействия - приостановка деятельности застройщика и инициирование подконтрольной процедуры банкротства застройщика
    • привлечение средств массовой информации для освещения проблемы

юридические функции, которые выполняет Правовой центр:

  • формирование перечня мероприятий инициативной группы и консультирование по повестке мероприятий, участие в мероприятиях инициативной группы
  • юридические действия, направленные на признание объекта проблемным
  • юридические действия, направленные на признание участников строительства пострадавшими в порядке 403 Приказа Минрегиона
  • признание права собственности на квартиры и доли в виде квартир в судебном порядке
  • юридические действия, направленные на инициирование административного и уголовного преследования контролирующих застройщика лиц
  • инициирование банкротства застройщика с целью остановить вывод активов и ускорить процесс смены застройщика на площадке

В процедуре банкротства застройщика

организационные функции инициативной группы:

  • определение политики поведения участников строительства в процедуре
  • включение в реестры о передаче жилых помещений и денежных требований
  • принятие решений собраниями кредиторов и участников строительства
  • формирование политики по отношению к арбитражному управляющему, взаимодействие (обмен информацией, совместное планирование, оказание помощи, выработка единой позиции), обжалование действий и бездействия
  • переговоры с кредиторами, уполномоченными органами
  • принятие решения о достройке объекта самостоятельно, с помощью привлеченных застройщиков, либо отказ от жилья и получение денежных средств
  • принятие решений об участии в достройке дома, формирование схемы финансирования, сбор средств на достройку

юридические функции, которые выполняет Правовой центр:

  • поскольку банкротство - это юридическая процедура, Правовой центр выполняет практически все функции и оказывает помощь инициативным группам участников строительства на каждом этапе банкротства.

Передача объекта новому застройщику

организационные функции инициативной группы:

  • отстаивание позиции, что передача объекта осуществляется с переуступки новому застройщику обязанностей по предоставлению участникам квартир от предыдущего застройщика, причем к конкретным дольщикам
  • отсутствие или минимизация доплат, при их наличии - четкое указание сумм в заключенных договорах
  • заключение дольщиками новых договоров с застройщиком как можно скорее
  • минимизация сроков строительства
  • противодействие передаче объекта застройщику без одорения властей и дольщиков (для вывода активов)

юридические функции, которые выполняет Правовой центр:

  • формирование перечня мероприятий инициативной группы и консультирование по повестке мероприятий, участие в мероприятиях инициативной группы
  • оспаривание сделки передачи объекта
  • обязание нового застройщика заключить договоры с дольщиком

Достройка дома и получение жилья

  • контроль строительства
  • подписание актов
  • недостатки жилья и принятие группового решения о способах устранения
  • постановка на кадастр и преодоление препятствий в госрегистрации прав на жилье
  • передача дома в эксплуатацию и выбор способа управления домом

юридические функции, которые выполняет Правовой центр:

  • формирование перечня мероприятий инициативной группы и консультирование по повестке мероприятий, участие в мероприятиях инициативной группы
  • создание ЖСК
  • получение разрешений в судебном порядке
  • юридическое обеспечение договорной работы
  • оформление права собственности на завершенную строительством квартиру, в т.ч. в судебном порядке
  • споры по компенсации недостатков жилья
  • юридическое обслуживание тсж
  • споры с эксплуатирующей организацией

Какие преференции и источники могут быть использованы для достройки домов

экономические преференции властей

  • выделение, расширение или формирование дополнительного земельного участка
  • снятие с застройщика бремени выполнения технических условий полностью или в части, снижение стоимости технических условий
  • снятие с застройщика бремени постройки социальных объектов (детских садов, школ, котельных)
  • снятие с застройщика бремени арендной платы или земельного налога (уменьшение аренды, снижение кадастровой стоимости)
  • изменение проекта строящегося объекта - увеличение этажности, включение дополнительных секций, перепроектирование нежилых этажей в жилые
  • изменение проекта застройки участка (уплотнение застройки - размещение дополнительных зданий, сооружений на застраиваемом участке)
  • выкуп квартир для государственных или муниципальных нужд (в т.ч. для очередников, для переселения из ветхого и аварийного жилья)
  • прямое финансирование из бюджета (в случаях, предусмотренных законом субъекта федерации)
  • передача объекта новому крупному застройщику, которому власти выделяют преференции или прямое финансирование
  • полный или частичный отказ от доли властей в строящемся объекте

административная помощь властей

  • снижение административных барьеров для согласования (регистрации прав, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, заключения о соответствии, госэкспертизы, и т.п.)
    • - ускорение прохождения и выдачи документов
    • - снижение порога необходимых требований (продление разрешения на строительство при неполном комплекте документов, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию при условии доделки несущественных элементов после ввода в эксплуатацию)
  • содействие при работе с крупными и системообразующими контрагентами в ходе строительства (речь идет о поставке стройматериалов, общестроительных работах, монтаже инженерных систем, пожаротушения, дымоудаления, горячего и холодного водоснабжения, электрики, поставке, монтаже, пусконаладке лифтового оборудования, оконных систем и др.):
    • - снижение цены на приобретаемые товары работы или услуги
    • - поставка товаров, работ и услуг по бартеру - в обмен на помещения
    • - сдвиг сроков начала поставки до оплаты
    • - снижение порогов требований и ускорение получения товаров, работ и услуг монополий (техусловий и поставок газа, отопления, ГВС, электроэнергии)
  • переназначение ЖК
  • административное изъятие земельного участка у прежнего застройщика, передача участка новому застройщику или передача земли в субаренду
  • административное и уголовное преследование контролирующих застройщика лиц

внутренние источники

  • уменьшение объема и стоимости работ (сдача жилья без внутренней отделки, внутренних ненесущих перегородок, электроплит, внутриквартирного сантехнического и иного оборудования, электрики, внутриквартирной разводки, дверей), понижение сортности и качества материалов и деталей, не влияющее на безопасность (вместо трехслойных - двухслойные стеклопакеты, изменение сортности материалов отделки и т.п.)
  • машиноместа и нежилые помещения
  • сбор средств на достройку

Основные органы власти, которые оказывают влияние на достройку дома и их фактическая компетенция:

  • руководитель субъекта федерации, руководитель исполнительного органа субъекта федерации, их заместители:
    • о существенных преференциях для достройки объекта,
    • о принудительной передаче крупных объектов новому застройщику,
    • об остановке деятельности застройщика, выводе его с рынка региона,
    • содействие в преодолении существенных административных барьеров (передача земель из других категорий, уголовное и административное преследование контролирующих застройщика лиц, решения по крупным объектам строительства, судебные дела),
    • содействие при работе с крупными и системообразующими контрагентами в ходе строительства (крупные банки при спорных ситуациях с залогами, монополии (энергетика, газовые сети) при выполнении техусловий).
  • руководитель строительного комплекса региона, руководитель уполномоченного органа по контролю в долевом строительстве, их заместители:
    • снижение административных барьеров в строительстве объекта, выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию,
    • признание объекта проблемным, ведение реестра пострадавших участников строительства,
    • содействие при работе с средними и крупными контрагентами в ходе строительства,
    • проведение совещаний, рабочих групп по достройке объекта
    • формирование дорожных карт, согласование действий всех заинтересованных лиц по строительству объекта,
    • участие и правовая позиция в деле о банкротстве застройщика
  • руководитель муниципального образования, его заместители:
    • проведение совещаний, рабочих групп по достройке объекта,
    • содействие при работе с средними и мелкими контрагентами в ходе строительства (муниципальный водоканал, теплосети, местные поставщики и подрядчики),
    • контроль исполнения дорожных карт, муниципальный контроль

Об опыте Правового центра по защите дольщиков в судебных делах

У Правового центра большой опыт защиты нарушенных дольщиков, пайщиков и соинвесторов жилья в судах.

Во-первых - это дела, относящиеся к категории признания прав в незавершенном строительством жилом доме.

Во-вторых, это дела в судах по искам дольщиков - потребителей о признании права собственности.

В-третьих, Правовой центр Олега Некрасова имеет богатый опыт сопровождения банкротств застройщиков, где признанные судом общей юрисдикции права собственности учитывались при определении правовой судьбы многоквартирных домов и прав участников строительства, а жилые помещения исключались из конкурсной массы.

Для Вашего удобства информация по некоторым из дел перечисленных категорий представлена в виде таблицы.

Категория делДелаПредмет делКраткое описание делИстория дел
Признание прав в незавершенных строительством домах 00-179 Защита прав дольщиков и пайщиков СУ-155 В преддверии банкротства застройщиков Правовой центр инициировал признание прав собственности за дольщиками в незавершенных строительством домах высокой степени готовности. В качестве примеров - несколько дел в Московском регионе (Железнодорожный, Ногинск, Сколково и Жаворонки Одинцовского района), а также дела группы СУ-155 (на 2017 году за более чем тысячью доверителями по этим объектам признано право собственности) Дело 00-179
00-067 Признание прав дольщиков в новостройке (Железнодорожный, Пионерская, 14) Дело 00-067
00-122 Защита прав дольщиков (Ногинск, Аэроклубная, ЖК "Богородский", ООО "Арсенал Грант") Дело 00-122
00-133 Признание прав собственности участников строительства в ЖК «Славянка-Сколково» Дело 00-133
00-203 Защита прав дольщиков ЖК Высокие жаворонки (Одинцовский р-н, ООО Трансфорт) Дело 00-203
Признание прав собственности в новостройках 00-084 Оформление собственности на квартиры (Люберцы, мкр. 7-8 "Красная горка") Правовой центр отстаивает интересы участников строительства в достроенных домах, оказывая правовую помощь с полным освобождением дольщиков от уплаты госпошлины (несмотря на сумму исков). Подавляющее число (несколько сотен) дел успешно завершено. Дело 00-084
00-090 Оформление в собственность квартир в микрорайонах "Щитниково", "Щитниково-2" (Балашиха) Дело 00-090
00-065 Оформление собственности на квартиры и машино-места (Москва, Заповедная, вл.14-16 (ГК ПИК)) Дело 00-065
Банкротство застройщиков с признанными судом правами 00-172 Защита дольщиков ЖК "Гусарская баллада" (банкротство ГК Жилищный капитал, Алеутстрой) Правовой центр сопровождает банкротства застройщиков в Московской области. Речь идет как о сопровождении включения сотен участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, так и о полном сопровождении банкротных процедур. Дело 00-172
00-114 ООО Еврострой (Орехо-Зуево). Защита пострадавших дольщиков. Сопровождение банкротства Дело 00-114
00-119 Банкротство застройщика МООФ "Содружество" (Ногинск, Обухово, Дрезна) Дело 00-119
00-126 Защита дольщиков ЖК "Сосновый бор" при банкротстве (МО, Октябрьский. ООО "Риндайл") Дело 00-126
00-195 Защита дольщиков ЖК "Ново-Никольское" (Новая Москва, ООО "Агрострой") Дело 00-195

Ссылки и литература:

http://37re.ru/publication/article/639/

http://ce-na.ru/notes/uridicheskie_voprosi/kak-pravilno-kontrolirovat-dejstviya-zastrojshhika

http://www.metrinfo.ru/novostroyki/articles/nedostroy-kak-deystvovat-postradavshim-dolschikam.134037.html

http://www.e1.ru/articles/analitics/archive_2010_2/page_1/006/192/article_6192.html

http://pion.3dn.ru/USTAVN_DOC/deklaracia.pdf


Количество просмотров: 15002 | Версия для печати | Отправить на e-mail

  Ваш комментарий будет первым
RSS комментарии

Добавить коментарий
Имя:
E-mail
Тема:
BBCode:Web AddressEmail AddressBold TextItalic TextUnderlined TextQuoteCodeOpen ListList ItemClose List
Комментарий:



Код:* Code

< Пред.   След. >

Перейти к получению совета юриста
Быстро и бесплатно через запрос с сайта
Перейти к платным услугам
Информация о ценах на платную юридическую помощь

* Персональные данные (сведения о фактах, событиях и обстоятельствах жизни, позволяющие идентифицировать личность) публикуются только с письменного разрешения доверителей. Указанные сведения могут быть изъяты из текста или заменены на сведения, не позволяющие идентифицировать личность.
** Для детей старше 16 лет. Классификация информационной продукции осуществлена самостоятельно. На сайте возможно наличие информации, распространение которой среди детей определенных возрастных категорий ограничено (элементы баз данных решений судов и дел могут содержать описания жестокости, физического и (или) психического насилия, преступления или иного антиобщественного действия, а также информацию, вызывающую у детей страх, ужас или панику, в том числе в виде описания ненасильственной смерти, заболевания, самоубийства, несчастного случая, аварии или катастрофы и (или) их последствий). См. подробнее.


© Некрасов Олег Сергеевич. 2002-2017. Правовой центр Олега Некрасова - www.Nekrasov.pro (алиасы www.nekrasoff.ru, www.Некрасов.РФ, www.nekrasov.center). Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-44013, выдано Роскомнадзором 22.02.2011 года. Исключительное право на произведение охраняется законом. Ссылки и цитирования без указания автора и наименования издания запрещены. Для получения прав направьте запрос по адресу vopros@nm.ru или позвоните по телефону +74955054656.

Ramblers Top100