Правовой центр Олега Некрасова
лучшие традиции российского права






Главная arrow Услуги: гражданам arrow вкладчикам, дольщикам arrow Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и банкротство застройщика: нормативное регулирование
Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и банкротство застройщика: нормативное регулирование Версия для печати Отправить на e-mail
Рейтинг:  / 8
Плохо Отлично 
Статья написана 01.03.2011, актуализирована 07.07.2011, статью прочли 44784 раз.

Обзор нормативного регулирования по вопросам ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в условиях несостоятельности застройщика.

(С) Некрасов Олег Сергеевич, 2011.

(С) Правовой центр Олега Некрасова - Некрасов.РФ, 2011.

Статья содержит ссылки на нормативное регулирование и краткий обзор правовых позиций, связанных с особенностями и юридическими последствиями получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Рассмотрены основы нормативного регулирвоания в сфере получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Затронуты особенности правового статуса незавершенного строительством многоквартирного жилого дома и квартир в нем через призму понятий "жилой дом" и "квартира", установленных жилищным законодательством.

В статье описаны нормы закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, устанавливающие последствия выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Рассмотрены особенности банкротства застройщика при незавершенном строителсьтвом жилом доме, сделан акцент на судебном признании прав дольщиков как способе защиты прав в конкурсном производстве, применяемом для исключения имущества из конкурсной массы.

Упомянут порядок и процедуры полачи документов на получение разрешения, указаны нормы, регламентирующие государственную регистрацию и кадастровый учет объекта в связи с его вводом в эксплуатацию.

Статья подготовлена с учетом практики ведения дела 00-067 о признании прав собственности в незавершенном строительством жилом доме по адресу Московкая область, г. Железнодороджный, ул. Пионерская, 14/3. Более детально о деле - см. здесь.


1.      Разрешение на ввод в эксплуатацию и жилье.

Одним из субъектов капитального строительства согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ является застройщик - лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке (по праву собственности или аренды) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Застройщик на свое имя получает разрешение на строительство объекта (форма его утверждена Постановлением Правительства РФ N 698), обеспечивает его возведение и после завершения строительства получает разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 698)[1].

Таким образом, по окончании строительства жилого дома требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет выполнение работ в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Поскольку незавершенный строительством объект до ввода его в эксплуатацию не является эксплуатируемым многоквартирным домом, то и квартиры в нем, согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, не могут быть признаны жильем, пригодным для проживания.

Буквальное толкование этих норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта.

В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин.[2].

Кроме того, безусловно, до момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию не допускается эксплуатация квартир по прямому назначению, то есть для проживания в нем граждан.

 

2.      Разрешение на ввод в эксплуатацию и долевое строительство.

Частью 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, в законе о долевом строительстве получение разрешение на ввод в эксплуатацию прямо предусмотрено в качестве элемента юридического состава для возникновения права дольщиков на квартиры.

 

3.      Ввод в эксплуатацию и банкротство

Согласно ст. 13 Закона N 214-ФЗ, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

Таким образом, в силу указанных норм участники долевого строительства являются залогодержателями[3], и могут участвовать в деле о банкротстве в качестве залоговых кредиторов[4].

В соответствии со ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в следующем порядке: 70% средств, вырученных от реализации предмета залога, направляются на погашение требований кредиторов-залогодержателей; из оставшихся средств 20% предназначены для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований, а 10% идут на погашение судебных расходов по делу, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим[5].

Конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, привлечь оценщика для оценки имущества должника, принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника[6]. Более того, конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок, к которым могут также относиться договоры дольщиков.

Конкурсный управляющий обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и реализовать его в установленном порядке.

В случае спора, право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано по решению суда судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства за застройщиком, как это было подтверждено Высшим Арбитражным Судом РФ.[7].

Требования конкурсных кредиторов подлежат удовлетворению в составе кредиторов третьей очереди. В случае прекращения договора участия в долевом строительстве прекращает свое действие и договор залога как акцессорное обязательство (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ)[8].

Единственным разумным решением для граждан – дольщиков в такой ситуации является исключение своей части имущества из конкурсной массы.

Весомым основанием для исключения имущества является решение суда о признании права собственности дольщика.

В случае признания права собственности на объект незавершенного строительства он выбывает из конкурсной массы несостоятельного должника[9].

Однако до определения судебной практики по делам о признании прав в объектах незавершенных строительством[10], вероятность удовлетворения исков о признании прав в объекте незавершенного строительства  была низка, в то время как иски о признании прав дольщиков во введенных в эксплуатацию объектах повсеместно удовлетворялись.

При таких обстоятельствах, ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и получение решения суда о признании права на квартиру являлся еще одной гарантией исключения квартир из конкурсной массы.

 

4.      Получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрационные процедуры

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа относится к вопросам местного значения городского округа.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, предусмотренные перечнем, установленным ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

3. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, в ряде случае - заключение государственного экологического контроля.

В течение 10 дней со дня поступления заявления осуществляются проверка наличия и правильности оформления представленных документов, осмотр реконструируемого объекта и выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если при реконструкции осуществлялся государственный строительный надзор, то осмотр объекта не проводится.

При этом в ч. 10 этой же статьи ГрК РФ сказано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.


[1] См. также: Зернова И. Постановка на учет объекта, завершенного строительством // Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. № 2.

[2] Кудухов А.В. Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию // Российская юстиция. 2008. N 4. С. 12.

[3] См. также: Письмо Минэкономразвития РФ от 02.06.2010 N Д06-1699

[4] См. также: Хачатурян Ю.А. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 03.11.2010.

[5] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" // Российская газета. N 267. 2008.

[6] Закон о банкротстве. Статья 129.

[7] См., напр.: Определение ВАС РФ от 16 февраля 2009 г. N 1439/09 // СПС "КонсультантПлюс".

[8] Шишмарева Т.П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом) // Правовые вопросы строительства. 2010. N 1. С. 22 - 25.

[9] Шишмарева Т.П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом) // Правовые вопросы строительства. 2010. N 1. С. 22 - 25.

[10] http://nekrasoff.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=8967&Itemid=60


Количество просмотров: 44785 | Версия для печати | Отправить на e-mail

  Коментарии (7)
RSS комментарии
1. Написал(а) ольга, в 14:05 15.02.2012
Очень интересно...В 2011 году у меня получено решение суда о признании за мной,дольщиком, права собственности на КВАРТИРУ в объекте незавершенном строительством. Многоквартирный дом построен, люди в нем живут, но он не сдан в эксплуатацию. Застройщик дом сдавать не собирается и готовится к банкротству. У меня вопрос по поводу земли под домом (она в собственности застройщика -физического лица). Как дольщикам оформить землю на себя и сдать дом самим?
2. ВРУБЕЛЕВО
Написал(а) Sergey78, в 17:17 22.09.2013
А у нас в микрорайоне \"Врубелево\" в г.Омске всё наоборот, дом сдан и введён в эксплуатацию, а мы и большинство дольщиков имеют свидетельства о собственности на свои квартиры. Только никто в этом доме не живёт, потому что в нём нет ни батарей, ни стояков, ни проводки. Не подведены к дому ни вода, ни электричество, ни газ. И как мы не боремся, ничего сделать не можем.
3. Ввод объекта в эксплуатацию
Написал(а) Надежда, в 13:12 22.04.2014
Здравствуйте! 
Подскажите наименования организаций, в которых осуществляется оформление документов на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию
4. Написал(а) Анна, в 15:55 25.05.2015
а если застройщик не обратиться с иском, что делать тогда?
5. ввод в эксплуатацию в отсутствие застрой
Написал(а) венера, в 03:48 04.08.2015
застройщик построил комплекс гаражей на 95% по техпаспорту и бросил в 2005г., не ввел в эксплуатацию. Как юр лицо застройщик не ликвидирован, но инертен. Дольщики получили право собственности через суд на помещения как на самовольно построенные боксы, но зарегистрировать не могут из-за отсутствия регистрации на родительский объект завершенный строительством. Что делать? Создан ГСК, естьакт передачи в собственность ГСК всего гаража, промежуточные акты ГАСН, тех заключения, земля переведена на ГСК на 2 года.
6. Законность ДДУ ф-3
Написал(а) Надежда, в 17:20 15.09.2015
Дом введен в эксплуатацию в 2013 году. Я обратилась к застройщику в феврале 2015 года, ДДУ оформили, зарегистрировали, я все оплатила полностью, открылась регистрация в собственность в июне 2015-го, оказалось, что штамп регистрации липовый, приостановка в регистрации, за это время без моего ведома появляется другой договор на мое имя, с печалью о регистрации от августа 2015 года, который был оформлен, я его не подписывала. Как быть? Считается ли этот договор законным? Не возникнет ли какой подвох?
7. Иск о признании права собственности на к
Написал(а) Наталия, в 16:28 20.04.2017
Добрый вечер. 
Я с мужем являемся дольщиками строительства многоквартирного дома. Дом введен в эксплуатацию 30.12.2016г. На руках есть акт приема-передачи квартиры без указания кадастрового номера, квартиру поставили на учет 12.04.17. 
Судом введена процедура наблюдения, назначен временный управляющий, срок подачи заявлений о включении в реестр требований кредиторов закончился 16.01.17г . Мы этот момент упустили, заявление не подали. Следующее заседание назначено на 25.05.17. Сейчас заказали выписку из ЕГРН на квартиру. 
Что нужно дальше делать? Иск о признании права собственности на квартиру подавать нужно до 25.05.17 или после? 
Нужно ли уведомлять застройщика и временного управляющего о том, что собираемся подавать иск о признании права собственности на квартиру. 
Какие документы нужны для подачи в суд? Заранее спасибо.

Добавить коментарий
Имя:
E-mail
Тема:
BBCode:Web AddressEmail AddressBold TextItalic TextUnderlined TextQuoteCodeOpen ListList ItemClose List
Комментарий:



Код:* Code

< Пред.   След. >

Перейти к получению совета юриста
Быстро и бесплатно через запрос с сайта
Перейти к платным услугам
Информация о ценах на платную юридическую помощь

* Персональные данные (сведения о фактах, событиях и обстоятельствах жизни, позволяющие идентифицировать личность) публикуются только с письменного разрешения доверителей. Указанные сведения могут быть изъяты из текста или заменены на сведения, не позволяющие идентифицировать личность.
** Для детей старше 16 лет. Классификация информационной продукции осуществлена самостоятельно. На сайте возможно наличие информации, распространение которой среди детей определенных возрастных категорий ограничено (элементы баз данных решений судов и дел могут содержать описания жестокости, физического и (или) психического насилия, преступления или иного антиобщественного действия, а также информацию, вызывающую у детей страх, ужас или панику, в том числе в виде описания ненасильственной смерти, заболевания, самоубийства, несчастного случая, аварии или катастрофы и (или) их последствий). См. подробнее.


© Некрасов Олег Сергеевич. 2002-2017. Правовой центр Олега Некрасова - www.Nekrasov.pro (алиасы www.nekrasoff.ru, www.Некрасов.РФ, www.nekrasov.center). Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-44013, выдано Роскомнадзором 22.02.2011 года. Исключительное право на произведение охраняется законом. Ссылки и цитирования без указания автора и наименования издания запрещены. Для получения прав направьте запрос по адресу vopros@nm.ru или позвоните по телефону +74955054656.

Ramblers Top100