Высший Арбитражный Суд выработал подход к рассмотрению споров, которые возникают в случаях, когда на одном земельном участке находится недвижимость двух и более собственников.

У каждого из указанных лиц в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ имеется исключительное право на приватизацию (приобретение в собственность) либо на приобретение в аренду на земельного участка под такой недвижимостью.

В случае, если один из собственников единолично приватизировал земельный участок полностью, возникают конфликты, практику разрешения которых и выработал ВАС.

Основные моменты обязательного к применению всеми арбитражными судами России подхода следующие:

1. Высший Арбитражный Суд очередной раз подтвердил установленную законом возможность собственника выбрать, какое право под недвижимостью приобрести - собственности или аренды на причитающийся земельный участок.

Судом установлено, что это право является бессрочным, не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

Более того, суда расставил точки над i в спорах, связанных с случаями, когда собственник получил землю в аренду, но затем пожелал приобрести участок в собственность. Суд указал, что всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка либо купившее объект недвижимости с земельным участком на праве аренды, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют.

2. Суд указал, что сама по себе приватизация земельного участка одним из собственников недвижимости на земельном участке не является основанием признания недействительной всей сделки приватизации по иску другого собственника (собственника другого объекта недвижимости на этом же участке). Такая сделка может быть признана недействительной только в случае, если участок неделим и заявивший иск собственник недвижимости не выражает желания приватизировать земельный участок.

3. Высший Арбитражный Суд установил следующие способы защиты исключительного права собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка в остальных случаях, когда право на исключительную приватизацию участка нарушено единоличной приватизацией другим собственником:

А. Установление (признание) на этот участок права общей долевой собственности. Такое требование рассматривается по правилам 304 статьи ГК РФ, срок давности на такое требование не распространяется.

При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Б.Признание недействительной приватизации в отношении только той части земельного участка, которая находится под его собственным зданием, строением, сооружением.

В. Требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ). Это требование может быть соединено с признанием недействительной приватизации части земельного участка.

При конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

4.Определение границ причитающейся собственнику части земельного участка или выделяемого ему земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Иными словами, суд не ставит вопрос о проведении землеустроительной экспертизы, но по правилам назначения экспертизы назначает проведение кадастровых работ.

При этом резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Как указал Высший Арбитражный Суд, если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Данное требование суда является весьма эффективным, поскольку теперь после вынесения судебного акта нет необходимости заказывать дополнительные кадастровые работы, а можно смело сдавать вынесенное решение суда, которое содержит межевой план, для постановки земельного участка на кадастровый учет.

5.Суд установил право лица, которое приватизировало земельный участок незаконно, требовать возврата неосновательного обогащения с заявившего в суд иск собственника.

Неосновательное обогащение включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.

Выработанный подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Постановление вынесено 06.09.2011, на сайте ВАС опубликовано 07.10.2011.

Текст постановления опубликован на сайте ВАС РФ здесь.