Между двумя юридическими лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 702 400 кв. метров.

Стороны согласовали цену спорного земельного участка в размере денежной суммы, эквивалентной 8 428 800 долларам США.

С учетом изменения условий о расчетах стороны договорились о том, что покупатель уплачивает продавцу аванс в размере 20% от стоимости земельного участка в течение 7 банковских дней с момента подписания спорного договора, а оставшиеся 80% стоимости покупатель оплачивает по аккредитиву после отмены запрета на регистрацию перехода права собственности на земельный участок и представления покупателю соответствующей выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дав указание банку-эмитенту об открытии безотзывного покрытого аккредитива.

Во исполнение условий договора общество перечислило на расчетный счет контрагента аванс в размере 41 677 887 рублей 36 копеек.

Обществом-владельцем адрес общества-покупателя направлен оригинал выписки из ЕГРП на недвижимое имущество, свидетельствующее об отсутствии каких-либо обременений земельного участка. Однако покупатель оставшуюся часть цены не оплатил.

Посчитав, что обязательства по оплате в порядке, согласованном сторонами, не исполнены, общество-покупатель обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о понуждении к исполнению условий спорного договора путем обязания общества-покупателя дать поручение банку-эмитенту открыть аккредитив в соответствии с условиями договора.

Обществом-покупателем заявлено встречное исковое требование о признании спорного договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания суммы внесенного аванса в размере 41 677 887 рублей 36 копеек.

Суд первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, пришел к выводу об отсутствии доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи и требование удовлетворил. Наличие оснований для признания спорного договора недействительным суды не установили, в связи с чем требования по встречному исковому заявлению отклонили.

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, исходил из нарушения судами правил арбитражного процессуального законодательства о подсудности.

Как указано в постановлении суда кассационной инстанции, решение, принятое с нарушением правил подсудности, не может быть признано правильным, поскольку оно принимается судом, не уполномоченным в силу закона на рассмотрение данного дела, что, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 623-О-П, является существенным (фундаментальным) нарушением, влияющим на исход дела и искажающим саму суть правосудия.

При этом, полагая, что при решении вопроса о подсудности в настоящем деле необходимо руководствоваться требованиями части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об исключительной подсудности, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Кроме того, по месту нахождения имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

По мнению суда кассационной инстанции понуждение покупателя к исполнению условия договора купли-продажи земельного участка в виде обязания его дать поручение банку-эмитенту открыть аккредитив, сумма по которому равна 80% от стоимости земельного участка, то есть фактически обязание покупателя уплатить продавцу предусмотренную спорным договором часть цены, повлечет осуществление перехода права на спорный земельный участок.

Следовательно, к рассматриваемому спору должен быть применен пункт 1 постановления №54, и спор должен быть рассмотрен в арбитражном суде по месту нахождения спорного имущества.

Статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено общее правило о предъявлении иска в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Положениями частей 4, 7 статьи 36 Кодекса истцу по своему выбору предоставлено право на предъявление иска, вытекающего из договора, в котором указано место его исполнения, также в арбитражный суд по месту исполнения договора.

Специальные нормы о подсудности, не допускающие ее изменение сторонами спора и подлежащие применению только в установленных случаях, содержатся в статье 38 Кодекса, частью 1 которой определено, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Абзацем 3 пункта 2 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 указано, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Несмотря на то, что положения постановления № 10/22 устанавливает не исчерпывающий перечень исков, относящихся к категории исков о правах на недвижимое имущество, указанные положения не относят к таким искам, к которым применяются правила об исключительной подсудности, иски, предметом которых являются требования обязательственно-правового, а не вещного характера.

При этом, принимая во внимание закрепленные в законодательстве положения о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество и правовую позицию, сформулированную в пункте 52 постановления № 10/22, в случае принятия судом решения об удовлетворении предъявленного продавцом недвижимой вещи иска об обязании покупателя исполнить договор купли-продажи в части ее оплаты, такое решение ни прямо ни косвенно не может рассматриваться как предусматривающее, что при его исполнении (принудительном или добровольном) должна быть осуществлена государственная регистрации перехода права на недвижимое имущество или внесение иной записи в Единый государственный реестр прав.