Президиум ВАС указал, что передача имущества может состояться после государственной регистрации перехода права собственности.

Так, ООО «Лизингофис» (продавец) и ЗАО «Юг Регион Недвижимость» (покупатель) заключили договор от 31.01.2010 купли-продажи административно-торгового помещения общей площадью 656,4 кв. метра. В пункте 3.1 указанного договора стороны предусмотрели, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.

Общества «Лизингофис» и «Юг Регион Недвижимость» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление, регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение от продавца к покупателю.

Управление сначала приостановило, а затем отказало в государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, сославшись на отсутствие документа, подтверждающего его передачу от продавца к покупателю.

Не согласившись с этим решением управления, общество «Юг Регион Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании его незаконным и обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 21.02.2011 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество «Юг Регион Недвижимость» просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении требования о признании решения управления незаконным по следующим основаниям.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований и поддерживая позицию управления, сослались на положения статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551, статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что условие договора купли-продажи от 31.01.2010 о передаче спорного помещения после государственной регистрации перехода права собственности нарушает стабильность гражданского оборота, так как не обеспечивает сохранения за покупателем права собственности и исключает правовые основания для государственной регистрации имущества.

Фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, требующегося для регистрации права собственности.

Однако выводы судов основаны на неверном толковании норм Гражданского кодекса и позиции, сформированной в пункте 61 постановления № 10/22. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи). Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации права признать незаконным